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Copropiedad Inmobiliaria, Nuevo Régimen Legal de la Ley N 21.442
Descripción
La obra aborda la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 21.442, que ha entrado recientemente en vigencia, desde una óptica teórica y práctica, poniendo acento en los principales cambios que se han introducido en relación con la antigua Ley N° 19.537, especialmente en lo que se relaciona con los principios inspiradores y sus principales características. Luego, se responde a cuatro preguntas fundamentales: ¿qué tipo de propiedad regula?, ¿cuáles son las normas legales establecidas para la constitución de este tipo de propiedad?, ¿quiénes se pueden acoger? y ¿qué exigencias urbanas y de construcción establece la ley? Además, se analizan definiciones fundamentales, destacando los conceptos de obligaciones económicas, los derechos y obligaciones de los copropietarios, la administración de la comunidad y el Registro Nacional de Administraciones.
Se estudian en detalle los procedimientos judiciales ante los juzgados de policía local, en especial aquel contenido en la Ley N° 18.287. También se analizan cada una de las acciones que pueden interponerse ante dichos juzgados, como aquellas que se relacionan con la justicia ordinaria.
Se incluye jurisprudencia relevante, por medio de la cual se ha fijado el verdadero sentido y alcance de las normas legales contenidas en la ley, en materias tan importantes como las limitaciones al derecho de propiedad, el uso de los bienes comunes, entre otros, además de los nuevos casos sometidos al amparo de la Ley N° 21.442, de donde surge la necesidad de tratar el rol de juez y algunos criterios jurídicos ya fijados por los tribunales superiores. Se incorpora, por último, un conjunto de modelos de escritos que pueden servir de guía para aquellos que se aventuren en este difícil camino de la copropiedad inmobiliaria.
ÍNDICE
ABREVIATURAS....................................... XI
INTRODUCCIÓN...................................... XIII
CAPÍTULO I: ANÁLISIS GENERAL DE LA LEY Nº 21.442 EN RELACIÓN CON LA LEY Nº 19.537.............................................. 1
1. De la historia De la copropieDaD inmobiliaria y el régimen aplicable a
su respecto .................................................... 3
2. De los principios rectores y las principales características De la ley
nº 21.442 que se vinculan en algunos aspectos con la ley nº 19.537 ........... 11
2.1. ¿Cuáles son las características particulares de la copropiedad inmobiliaria?...................................... 15
3. análisis De la ley n° 21.442 en cuanto a su estructura en particular,
regulación, constitución y exigencias urbanas y De construcción ................. 27
4. conceptos aplicables Dentro De la ley nº 21.442 comparaDos con la
ley nº 19.537............................................. 37
4.1. Análisis de los conceptos mencionados en el artículo 2º .......................... 38
A) Condominios .................................................. 38
B) Unidades ................................................... 38
a. Consultas relevantes en relación con las unidades del condominio 41
C) Bienes de dominio común.............................................. 41
a. Limitaciones al uso de los bienes comunes .................................. 43
b. Situación particular de los ascensores y la responsabilidad que le
cabe eventualmente a los copropietarios....................................... 45
c. ¿Qué obligaciones impone esta ley a los copropietarios y a la
administración de una copropiedad inmobiliaria? ........................ 47
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Índice
MARÍA REBECA AHUMADA DURÁN
d. ¿Qué ocurre con la responsabilidad civil generada por accidentes
ocurridos en los ascensores? ......................................................... 50
e. ¿Qué ocurre con la alteración o transformaciones que afecten a
las instalaciones de ascensores tanto horizontales como verticales, inclinados o funiculares, ya sea de dominio común o en unidades de la comunidad? ................................................................ 51
f. ¿Qué otros bienes se consideran de dominio común según la Ley
Nº 21.442?..................................................................................... 51
g. ¿Qué ocurre con los estacionamientos dentro de la copropiedad? 52
h. ¿Qué establece el artículo 60 de la Ley Nº 21.442 respecto de los
estacionamientos para personas con capacidades diferentes?....... 53
L ¢4XpRFXUUHFRQODV¿OWUDFLRQHVGHDJXDGHQWURGHXQFRQGRPLQLR
derivadas de bienes comunes? ...................................................... 55
j. Análisis de algunas otras normas legales relacionadas con los
bienes comunes............................................................................. 56
k. Particularidades relacionadas con el artículo 3º de la Ley
Nº 21.442....................................................................................... 56
l. Respecto del uso de los bienes comunes....................................... 57
m. La asignación de uso y goce exclusivo de los bienes comunes a
determinados copropietarios......................................................... 59
n. Facultad de enajenar, arrendar o gravar los bienes comunes........ 60
D) Gastos comunes (artículo 2º número 9) de la Ley Nº 21.442)............ 61
E) Copropietarios hábiles ........................................................................ 65
F) Comité de administración ................................................................... 65
G) Administrador..................................................................................... 66
H) Asamblea de copropietarios................................................................ 66
I) Subadministración .............................................................................. 66
J) Obligación económica ........................................................................ 67
K) Fondo común de reserva ..................................................................... 69
L) Fondo operacional inicial ................................................................... 70
M) Sitio urbanizado ................................................................................. 70
N) Copropiedad........................................................................................ 71
Ñ) Copropiedad inmobiliaria ................................................................... 71
O) Copropietario ...................................................................................... 72
P) Plan de emergencia ............................................................................. 72
a. ¿Qué ocurre con las medidas de seguridad que se adoptan por una
comunidad en relación con el control de ingreso de los copropietarios y su familia o de visitas y/o terceros? ................................. 75
Q) Reglamento de copropiedad (interno)................................................. 76
a. ¿Cuál es el efecto jurídico del reglamento? .................................. 79
III
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COPROPIEDAD INMOBILIARIA: NUEVO RÉGIMEN LEGAL DE LA LEY N° 21.442
b. Primer reglamento de copropiedad ................................................ 79
c. ¿Qué acuerdos deben adoptar los copropietarios en la asamblea
extraordinaria? .............................................................................. 82
d. ¿Cuál era el ámbito de aplicación del reglamento interno dentro
de una comunidad bajo el amparo de la Ley nº 19.537? ¿Qué
ocurre hoy día con la Ley Nº 21.442?............................................ 82
R) Los seguros.......................................................................................... 86
a. Procedimiento aplicable en general para esta materia ................... 87
i. ¿Qué ocurre con las viviendas sociales?................................. 87
S) Condominios de viviendas sociales y/o de interés público.................. 88
a. ¿Qué tipos de condominios se consideran de viviendas de interés
público?.......................................................................................... 90
b. ¿Cómo se acredita la condición de vivienda de interés público?... 91
c. ¿Cómo se asignan los recursos?..................................................... 92
d. Primer reglamento de copropiedad ................................................ 94
e. Incorporación de los condominios al registro especial municipal 94
f. Limitación importante.................................................................... 94
g. Reglas especiales relacionadas con la construcción de varios condominios en un terreno .................................................................. 95
h. Particularidades sobre los servicios ............................................... 95
i. Exención de pago de determinados derechos (artículo 73 de la
ley) ................................................................................................. 96
j. ¿Qué ocurre con el fondo común de reserva en las viviendas sociales?............................................................................................. 96
k. Obligaciones y facultades de la municipalidad como expresión
de la preocupación del Estado por las viviendas sociales (artículos 76, 77 y 78 de la Ley Nº 21.442).............................................. 97
/DGHQVL¿FDFLyQSUHGLDO8QSRFRGHKLVWRULD ............................................ 99
A) ¿Dónde se encuentra regulada la densidad predial dentro de la Ley
Nº 21.442 y en qué casos se aplica? .................................................... 100
B) Reglas aplicables al efecto................................................................... 100
5. De los Derechos De los copropietarios estableciDos en la ley nº 21.442 ......... 101
5.1. Enumeración de los derechos de los copropietarios................................... 102
5.2. Protección del ejercicio de los derechos contenida en el artículo 4º.......... 105
6. De las obligaciones y prohibiciones De los copropietarios en la ley
nº 21.442............................................................................................................. 106
6.1. Obligaciones económicas........................................................................... 106
6.2. Convenios de pago por deudas relacionadas con la comunidad y copropietarios ...................................................................................................... 107
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MARÍA REBECA AHUMADA DURÁN
A) ¿Dentro de qué plazo debe el copropietario cumplir con sus obligaciones económicas? (artículo 7º) ........................................................ 108
B) ¿Cuál es el interés que debe cancelar por el retardo? (artículo 7º)..... 108
C) Obligación de responder de todo daño y perjuicio ............................. 108
D) Obligación de incorporarse en el denominado registro de copropietarios ...................................................................................................... 109
E) Obligación del propietario de una unidad de realizar las reparaciones
y mantenciones exteriores................................................................... 109
F) Obligación del propietario de realizar las reparaciones y mantenciones relacionadas con los servicios ...................................................... 109
G) Obligación de conservación de muros divisorios............................... 110
H) Obligación de asistencia a asambleas................................................. 110
I) Limitación de no perturbación a otros................................................ 110
a. ¿Qué ocurre en el caso de los condominios? ................................ 112
J) Obligación de contratar un seguro contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción
que le corresponda a la respectiva unidad .......................................... 113
K) Obligación de los copropietarios, arrendatarios u ocupantes de las
unidades que componen el condominio a facilitar la expedición de
UHYLVLRQHVRFHUWL¿FDFLRQHVHQHOLQWHULRUGHVXVXQLGDGHVFXDQGRKDyan sido dispuestas conforme a la normativa vigente ........................ 113
a. Norma especial en caso de situaciones de seguridad o conservación de un condominio, sea respecto de bienes comunes o de sus
unidades ........................................................................................ 113
L) Obligación a cumplir en el caso de cambio de destino de una unidad 114
M) Cumplir con las obligaciones impuestas dentro de su propio reglamento interno de copropiedad............................................................. 114
1 (YLWDUUHDOL]DUDFWRVGHOLPLWDFLyQPRGL¿FDFLyQDOWHUDFLyQFDPELRV
de destino y de disposición relativas a los bienes comunes de la comunidad .............................................................................................. 115
Ñ) Responsabilidad solidaria de los copropietarios de una unidad en
común, en relación con el pago de la totalidad de las obligaciones
económicas referidas a dicha unidad .................................................. 115
7. De la aDministración De los conDominios a la luz De la nueva ley................. 117
7.1. Detalle de las reglas particulares de administración.................................. 117
7.2. Asamblea de copropietarios en particular ................................................. 118
A) Asamblea ordinaria ............................................................................. 120
B) Asambleas extraordinarias.................................................................. 121
a. ¿Qué materias pueden tratarse en las asambleas extraordinarias? 121
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COPROPIEDAD INMOBILIARIA: NUEVO RÉGIMEN LEGAL DE LA LEY N° 21.442
b. La citación, sus formalidades, plazos y lugar en dónde debe realizarse ............................................................................................ 123
i. ¿Qué ocurre cuando no se señala correo electrónico por parte
del copropietario? .................................................................. 124
7.3. La consulta: ¿qué es la consulta dentro de la administración de un condominio y cuáles son los requisitos que deben cumplirse? ........................... 125
A) ¿Qué debe contener la consulta?......................................................... 125
B) ¿Cuándo se entiende aprobada la consulta?........................................ 125
7.4. Quórums requeridos para la constitución y para los acuerdos de las asambleas ordinarias y extraordinarias.............................................................. 126
A) Asambleas ordinarias.......................................................................... 126
a. Quórum para sesionar ................................................................... 127
b. Quórum para la aprobación de los acuerdos................................. 127
B) Asambleas extraordinarias.................................................................. 127
C) Quórum para sesionar y tomar los acuerdos....................................... 129
a. ¿En qué casos no se requiere de sesión extraordinaria de asamblea? .............................................................................................. 129
b. ¿Qué ocurre con las viviendas sociales? ....................................... 129
c. ¿Qué ocurre en el caso de que no se reunieren los quórums?....... 130
d. Forma de los acuerdos, efectos y la fuerza obligatoria de los
acuerdos adoptados....................................................................... 130
i. Evidencias de los acuerdos ................................................... 130
D) Comité de administración ................................................................... 131
a. ¿Quiénes pueden ser miembros del comité de administración? ... 131
b. Designación, integración y duración en su cargo.......................... 132
c. ¿Qué normas puede dictar el comité de administración?.............. 132
d. Facultades del comité de administración en una copropiedad...... 133
e. Acuerdos del comité de administración........................................ 134
i. ¿Qué tipo de responsabilidad tiene el comité de administración de una comunidad?......................................................... 135
E) El administrador en particular............................................................. 135
a. Atribuciones y facultades del administrador................................. 136
i. ¿Qué comprende la función de cuidado de los bienes de dominio común?......................................................................... 138
b. Otras atribuciones del administrador ............................................ 138
c. Facultades especiales contenidas en el artículo 20 incisos segundo y tercero de la Ley Nº 21.442 .................................................. 139
d. Honorarios del administrador........................................................ 140
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MARÍA REBECA AHUMADA DURÁN
i. ¿Qué debe contener este presupuesto estimativo? ¿Dónde
debe enviarse esta información y quién debe aprobarlo? ...... 141
ii. ¿Qué se entiende por estimación de gastos futuros según la
Ley Nº 21.442? ...................................................................... 142
F) Las subadministraciones..................................................................... 142
a. ¿Qué ocurre con los condominios que cuenten con más de doscientas unidades habitacionales? .................................................. 143
8. De la Digitalización, notificaciones, acuerDos y participación vía electrónica................................................................................................................ 144
9. De las multas que se cobran respecto De los copropietarios relacionaDas con conDuctas contravencionales conteniDas en la ley De copropieDaD inmobiliaria............................................................................................. 145
9.1. Tipos de multas.......................................................................................... 145
A) Multas impuestas por la ley ................................................................ 146
B) Multas impuestas en el reglamento de copropiedad ........................... 147
10. De la moDificación, ampliación, subDivisión, fusión y Demolición De la
copropieDaD ........................................................................................................ 149
10.1. ¿Cómo se acreditan las mayorías que aprobaron las subdivisiones de la
copropiedad?.............................................................................................. 150
10.2. ¿Qué obligaciones debe cumplir la dirección de obras una vez que se
DSUXHEDODPRGL¿FDFLyQ"........................................................................... 150
11. Del registro nacional De aDministraDores De conDominios .......................... 151
11.1. Requisitos para la inscripción de los administradores............................... 151
A) ¿Qué requisitos establece la ley para la inscripción de los administradores a título oneroso? ........................................................................ 151
B) ¿Cómo se hace la inscripción y qué reglamento se aplica a esta materia?.................................................................................................... 152
C) ¿Qué tipo de infracciones establece la ley? (artículo 87) ................... 152
D) ¿Cuáles son las sanciones aplicables al efecto?.................................. 154
E) ¿Qué es la acción de reclamación? ..................................................... 154
F) Procedimiento sancionatorio aplicable al efecto ................................ 155
12. De las Disposiciones generales y transitorias De la ley nº 21.442 (artículos 97 y siguientes)...................................................................................... 156
12.1. Temas relevantes ...................................................................................... 157
A) ¿Qué atribuciones le corresponden al MINVU ejercidas a través de la
Secretaría Ejecutiva de Condominios? ............................................... 157
B) ¿A quiénes se aplica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria?................ 157
C) Disposiciones transitorias de la Ley Nº 21.442 .................................. 159
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COPROPIEDAD INMOBILIARIA: NUEVO RÉGIMEN LEGAL DE LA LEY N° 21.442
CAPÍTULO II: DE LOS MECANISMOS DE RESOLUCIÓN DE LOS
CONFLICTOS DENTRO DE LA LEY Nº 21.442 Y SU COMPARACIÓN CON LA LEY Nº 19.537........................................................................... 163
1. generaliDaDes sobre la materia trataDa en este capítulo .............................. 165
1.1. ¿Qué aspectos podemos destacar en la nueva ley en relación con las acciones conferidas a los interesados? .......................................................... 168
2. Del proceDimiento general conteniDo en la ley nº 18.287 a consiDerar
en atención a la competencia sobre copropieDaD y las acciones a su
respecto .............................................................................................................. 169
3. análisis particular De las acciones que pueDen interponerse ante la
juDicatura y el proceDimiento ante los juzgaDos De policía local con
relación a la ley nº 21.442.............................................................................. 172
3.1. Acción contravencional general por vulneración de alguna de las disposiciones de la Ley Nº 21.442 (artículo 44) ................................................ 172
3.2. Acción de impugnación del reglamento copropiedad contenida en el artículo 10 en relación con el artículo 44 de la Ley Nº 21.442 .................... 175
A) ¿Cuándo puede interponerse la acción de impugnación? ................... 175
B) ¿Qué requisitos deben cumplirse para deducir este tipo de acción de
impugnación?...................................................................................... 175
C) Disposiciones que rigen la acción de impugnación y sus excepciones? ..................................................................................................... 176
D) Facultad especial del juez de policía local de enmendar disposición
del reglamento..................................................................................... 177
a. ¿Qué ocurre en caso de que no haya pronunciamiento por parte
de la asamblea? ............................................................................. 177
3.3. Acción de nulidad general por los acuerdos adoptados por la asamblea de
copropietarios con infracción al artículo 44 letra b) de la Ley Nº 21.442 183
$FFLyQ GH QXOLGDG FRQVDJUDGD HQ HO DUWtFXOR ž LQFLVR ¿QDO GH OD /H\
Nº 21.442 (arbitrariedades)........................................................................ 185
3.5. Acción contravencional especial del principio esencial de convivencia y
prohibiciones contenidas en el artículo 27 de la Ley Nº 21.442 ............... 186
A) Impedimento de servir para otros objetos que los establecidos en el
reglamento de copropiedad bajo el amparo de la Ley Nº 19.537 y lo
establecido en la nueva ley ................................................................. 190
3.6. Acción de solicitud de citación a asambleas a los copropietarios (artículo
44 letra c)................................................................................................... 192
3.7. Acciones de solicitud relacionadas con el cumplimiento y requerimientos pertinentes respecto de la administración o comité de administración
(letras d) y e) del artículo 44) .................................................................... 194
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Índice
MARÍA REBECA AHUMADA DURÁN
$FFLyQJHQHUDOSDUDODVROXFLyQGHORVFRQÀLFWRVTXHDIHFWHQDORVFRSURpietarios (artículo 44 letra f)...................................................................... 198
3.9. Acción especial de reclamación por la medida coercitiva de corte de un
servicio ...................................................................................................... 201
A) ¿Qué ocurre hoy día en la Ley Nº 21.442? ........................................ 201
a. ¿Era posible aplicar el corte de otros servicios por parte de la administración de una comunidad para cobrar los gastos comunes? 208
b. ¿Qué ocurría respecto del corte de luz de una habitación que se
encuentra en el inmueble de propiedad por parte de un arrendador
y respecto del arrendatario que se encontraba moroso en la renta
de arrendamiento de dicha pieza? ................................................. 210
c. ¿Era posible aplicar el corte de luz para cobrar otros conceptos
que no sean los gastos comunes? .................................................. 210
d. ¿Qué cambios establece la Ley Nº 21.442 sobre la materia?........ 211
e. Limitaciones al ejercicio de esta medida ...................................... 212
3.10. Acción de indemnización de perjuicios y daños y otras demandas dentro
de la Ley Nº 19.537 y la Ley Nº 21.442.................................................... 212
A) Situación de amparo de la Ley Nº 19.537 .......................................... 212
B) ¿Qué ocurre con la actual ley sobre el ejercicio de la acción indemnizatoria?................................................................................................ 217
4. Del proceDimiento ante los juzgaDos De policía local en lo que se refiere
a la copropieDaD inmobiliaria en particular..................................................... 219
5. Del proceDimiento aplicaDo para el cobro De los gastos comunes y la
acción ejecutiva.................................................................................................. 222
5.1. Actual procedimiento ejecutivo en la Ley Nº 21.442................................ 228
A) ¿Qué documentos tienen mérito ejecutivo de acuerdo a la Ley
Nº 21.442?........................................................................................... 228
B) ¿Qué comprende la acción ejecutiva? ................................................ 229
& ¢&yPRVHSUDFWLFDODQRWL¿FDFLyQGHODGHPDQGDHMHFXWLYD\VXPDQdamiento?............................................................................................ 229
D) ¿Qué establece el artículo 37 sobre lo que comprende el cobro ejecutivo de las obligaciones económicas? ................................................. 229
E) ¿Qué ocurre con el cobro de los gastos comunes en el caso de un condominio con diferentes sectores y con bienes o servicios destinados
al servir únicamente aquellos?............................................................ 230
6. De la solución De los conflictos vía arbitraje ................................................ 230
7. De las instancias extrajuDiciales para la resolución De los conflictos......... 232
7.1. ¿Qué dice la actual ley sobre la solución de las controversias fuera del
ámbito judicial? ......................................................................................... 232
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COPROPIEDAD INMOBILIARIA: NUEVO RÉGIMEN LEGAL DE LA LEY N° 21.442
CAPÍTULO III: DEL ROL DEL JUEZ EN LA RESOLUCIÓN DE
LOS CONFLICTOS EN LO QUE SE REFIERE A LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA ......................................................................................... 235
1. generaliDaDes sobre la materia trataDa en este capítulo .............................. 237
2. en lo que refiere a los jueces De policía local ................................................ 237
2.1. ¿Cómo se realiza el proceso de valorización de la prueba dentro del procedimiento de policía local? ...................................................................... 245
2.2. ¿Qué obligaciones debe cumplir un juez de policía local al dictar una
VHQWHQFLDGH¿QLWLYD\HQHVSHFLDOFyPRGHEHUHDOL]DUHOSURFHVRGHIXQdamentación? ............................................................................................ 254
3. en los tribunales superiores ............................................................................. 261
¢&XiOHVDFWRVFRPHWLGRVSRUGLYHUVDVSHUVRQDVHQORTXHVHUH¿HUHDOD
copropiedad pueden vulnerar los derechos y garantías fundamentales
contenidos en la Constitución Política del República?.............................. 265
REFLEXIONES FINALES .................................................................................. 289
ANEXO: PRÁCTICA FORENSE....................................................................... 295
1. Modelo de denuncia contravencional por vulneración del artículo 27 de la Ley
de Copropiedad Inmobiliaria.............................................................................. 297
2. Modelo de demanda de nulidad del reglamento de copropiedad contenida en el
artículo 10 de la Ley Nº 21.442.......................................................................... 299
0RGHORGHGHPDQGDGHQXOLGDGSRUYXOQHUDFLyQGHODUWtFXORžLQFLVR¿QDOGH
la Ley Nº 21.442................................................................................................. 302
4. Modelo de solicitud de citación a asamblea de copropietarios de una comunidad ...................................................................................................................... 304
5. Modelo de solicitud de rendición de cuentas por la administración .................. 306
6. Modelo de solicitud de citación de asamblea de copropietarios que indica....... 308
7. Modelo de demanda de nulidad del acuerdo de la asamblea de copropietarios
por las razones que indica .................................................................................. 310
8. Modelo de denuncia por contravención general a la Ley Nº 21.442.................. 312
9. Modelo de patrocinio y poder ............................................................................ 314
10. Modelo de acompaña lista de testigos................................................................ 315
11. Modelo de acompaña documentos que indica.................................................... 316
12. Modelo de solicitud de diligencias que indica para mejor resolver ................... 317
13. Modelo de cumplimiento incidental de la sentencia .......................................... 318
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MARÍA REBECA AHUMADA DURÁN
14. Modelo de demanda ejecutiva de cobro de gastos comunes.............................. 319
15. Modelo de recurso de reconsideración............................................................... 322
16. Modelo de recurso de apelación......................................................................... 323
17. Modelo de recurso de protección ....................................................................... 324
BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................... 327
jurispruDencia citaDa ................................................................................................ 329
Corte Suprema ........................................................................................................... 329
Cortes de Apelaciones................................................................................................ 329
Tribunal Constitucional.............................................................................................. 331
Juzgados de Policía Local.......................................................................................... 331
páginas web citaDas................................................................................................... 331
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